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泰国买房||如何一步步正确前进!

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发表于 2019-2-8 00:35:32 | 显示全部楼层 |阅读模式
  当你被泰国清新宜人的空气,舒适安静的环境,单价不高的房产,及丰富的国际学校资源所吸引,或你已在这片土地生活工作,动起买房这一念头时,随手网上一查:如何在泰国买房?

  就会出现各种《泰国房产又一个投资热土》《泰国别墅如何购买?》这样的文章,网上有N种购房攻略,当然,也不乏上当受骗者的血泪哭诉,看完后,你依然一头雾水,不知如何选择?风险到底在哪里?泰国置业,究竟应如何正确一步步前行?

  这篇文字,是我根据律所实际的操作经验,给出一些购房小建议,在泰国置业,哪些环节最重要?哪些风险必须要面对?如何尽力避开购房中可能会有的“雷”和“坑”。

  第一步:买还是不买?

  买还是不买?这是非常重要的问题,每个人的需求不同,想法不同,先问清楚自己,到底要不要在海外置外?如果确定要买,不要只看到泰国房产是永久产权这一卖点。

  泰国的现实情况是:地多人少,泰国本地人购房意识不强,二手房在市场接受度不高,房价的涨幅较缓,公寓需委托人打理。

  不同的人,基于不同目的购置固定资产,养老?投资?孩子教育投资?购买后如何处理?自住还是交给别人打理?拿多少资金来购买?准备好资金,泰国针对泰国人有贷款,但针对外国人,没有贷款,有些期房可以分期付款,但现房,都是一次性付款。这些答案都清楚后,你可以跨出第二步:

  第二步:在泰国哪里买?

  泰国面积为513115平方公里,人口6900万,与中国四川省(486000)面积最接近,全国划两条线,分三块,简单分为:泰北,泰中,泰南。

  以曼谷为中心是泰国商业最发达地区。政治、经济、文化的中心,如单纯投资,曼谷是首先,人流量大,涨幅最高。

  如养老,泰北风景怡人,空气清新,清迈首选。

  如投资做酒店项目,那泰南与海有关的地方,普吉,芭堤雅、华欣等海岸线一带也是不错的选择。

  陪读的大军的购房需求?正确的是,孩子哪里长期读书,就在哪买,便于居住,生活方便!

  第三步:买公寓?

  大部份投资者看好公寓,原因很简单,房子可以过户到自己名下,名字出现在泰国的房契上,现实中拥有它,在法律上,这也是最有保障的方式。那购买公寓是不是就没有风险了?

  第一个风险:如何找正确的购买渠道?

  可以通过靠谱朋友,在泰国的亲戚,找中介机构,现国内很多房屋销售与国房产有合作,自己都不懂的时候,多了解,参加各种推荐会。

  最终确定靠谱中介,需要提醒一点,中介只负责推荐房产,并不会对房产本身存在的风险承担责任。

  第二个风险:是否有外国人的配额

  在泰国法律中,外国人可以拥有公寓,但必须符合每栋公寓中外国人占49%以下,泰国居民占51%以上的比例。签署购房合同时,要注意所购公寓是否还有卖给外国人的配额。

  第三个风险:期房是否能如期完成?

  本人建议是现房,重要事情说三遍:买现房,买现房,买现房!期房在泰国有太多不可控的风险,例如其中一项:项目是否通过环境评估报告(EIA)。

  在泰国,开发商没有通过EIA,不能动工,所以,在买期房签合同时,一定要确定,在合同条款内注明如果EIA通过,则继续履行合同,如果不能过,就需要退款。

  当然,开发商都是标准销售合同,而且都是泰文,在中国买房,购房者从来不看厚厚的购房协议,让在哪里盖手印就盖,更不要说在泰国。

  这时,中介的作用就非常重要,让中介给一份中文合同翻译件,仔细研究一下,不要认为有了中介,就万事大吉。这只是其中一点罢了。之前在普吉发生的庞氏骗局,就是利用高返利和期房来操作的。

  第三步:买别墅?

  这应该是大家关心的重点,想过上带游泳池的私家别墅生活,提高生活品质,在泰国清迈,100多万人民币就可以买幢别墅,200万的别墅已带私家游池。

  蓝天,白云,相对比国内生活成本较低,瞬加拉高生活品质好几个等级。而房屋总价在国内一线城市,仅仅是一个大点房间的的价格,泰国别墅,高性价比,让很多人心动。

  但基于泰国法律中有一条:外国人不能持有泰国的土地。让很多人望而却步,如何拥有土地及别墅?成为大家咨询最多问题!最常见的三种别墅土地持有方式:

  1:泰国人代为持有土地及房产;

  2:注册泰国公司代为持有土地及房产;

  3:以30年租赁备案的方式持有土地及房产;

  投资房产都有风险的,国内的风险是,担心升值保值?而泰国购买别墅的风险来自至于如下几点:

  第一种(泰国人持有)的风险在于:人性与道德风险,按物权法规定,地契上是谁的名字,这个房产就属于谁!

  所以,如何在过户泰方持有人之前,与对方签署完整的整套协议,如何最大化的保障你资金的安全?如何在未来长达几十年间,避免因购房而引起的不必要纠纷?

  这些都是你需要考虑清楚的问题,而解决的方案,从开始购房前就一步步按步就班的进行,是否有这些协议后,你的房子就万无一失呢?不是!这只是帮助你,把购房的风险降到你可控的范围内!

  第二种(注册泰国公司代为持有)的风险:政策的风险,对于外国人成立泰国公司方式持有土地和房产,已成为一条产业链。

  律师事务所在这条产业链中最重要,基乎是全程参与:注册公司—找泰国股东—购买土地—签定协议—地产过户,当然,这也是我们律所主要业务之一。

  整个泰国,欧美客户,普遍大量用这种方式持有别墅,特别以芭提雅高端别墅为例,保守估计70%是以这种成立公司的方式持有别墅和土地。

  政府方面一定是清楚这种持有的情形,现在是默许的态度。但不排除未来泰国政策,会对这种持有土地政策法规进行变动或是监管理更加严格!

  第三种(以30年租赁备案的方式)的风险:这种代持方式,也是外国人在泰国获得土地临时产权最有效的方法,泰国土地租赁年限上限是30年,除非是建工厂租赁可以到50年。然后再继租30年,最多可以延三次。

  一般这样的方式,大多是房地产开发商与购房者之间,表面是租赁,实际是买卖,产权证上是开发商的名字,会与购房者进行30年土地长期租赁备案登记,所以,地契上会出现购房者名字。

  30年的租期虽然不能让你拥有产权,但至少可以控制产权到30年。虽然可以延续一至两个30年。然而,续租还要取决于业主的意愿,购房者无法,合法地自动续租新的三十年。

  所以,风险点在于30年以后,是否能顺利继续租赁30年?永久的承诺是不存在的,如果发生纠结,法律也不会偏向外籍人士。这点要清楚。

  30年间,开发商是否能持续经营发展,会不会中途破产?30年间,购房者若想要转手销售此房产,应如何处理?所有风险中,一部分风险可以用双方协议来控制,但另一部分的风险就无法控制。

  三种持有方式,各有利弊,根据自身的情况来选择最适合的。

  第一种成本最低,风险控制不完全,适合总价不高,购买别墅用于生活的朋友。

  第二种成本高,注册公司的费用加上后期每一年托管的费用都不低,但最安全,除了政策风险,其它风险都可控,特别适在泰国长期发展的群体,或是别墅总价高,以及持有的数量多,或涉及泰国人才能经营的业务范围,都需要注册公司。买四个泰国人的社保,就可以办理一个工作签。

  第三种,适合总价不高,或30年内准备出手的买家。

  购买别墅除了以上持有别墅的风险,

  购买时还需注意以下风险:

  第一:房产是否无抵押,产权是否清晰。

  第二:卖房者与地契所有人是否同一人。

  第三:购房协议中条款应清楚明了。(中、英、泰三文最好)

  第四:过户时税收有单据,按之前协商给付。

  也有客户经常问:“假如,到时候泰国政府一声令下,把土地别墅全部收回去,我们怎么办?”

  我说一些自己的观点:

  一:法不责众,这种下政府默许的方式已在泰国有很大的体量,涉及多个国家,普吉,欧美人较多,

  清迈某些小楼盘,基乎清一色中国同胞,暂且不说政策改变会对目前泰国房地产市场引起多大的消极意义,仅仅做为国家的政治外交风险,也会让政府做很大政府变动的时候,再三考虑!

  二:泰国是资本主义国家,一切以市场经济为主。

  泰国本地人,家家有地,户户有房,一家人几处房子都很正常,泰国人购房意识不强,包括公寓购买人数都少,别墅就更少。

  泰国的别墅和土地市场之所以能蓬勃发展,也是因为外国人的进入和购买,如果限制外国人进入别墅和土地的市场,影响最大的应该是一小部分既得利益者,泰国也是贫富差距最大的国家,很多当权者本身就是大地主,这一下放,对当权者自身利益会产生非常大的影响!

  三:维持经济更好地发展。

  一个资本主义国家要正常有序的发展经济,即使政策有大变化,更加严格,那也是限制后来者,而不会去限制已经购买的人群,法不溯及过往。

  政策也是如此,如果真出现没收,充公等情形,想必泰国已发生严重的内战或战争,当然这也是海外置业需要考虑的风险之一,但通过泰国的历史及未来一带一路它所占据的重要位置来说,战争发生的风险是较少的!

  综上所述,简单清楚地阐述,想在泰国购房大致情况,如果要详细地写,估计要写好几篇。

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