请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版

泰国房产论坛

 找回密码
 立即注册
搜索
查看: 33|回复: 0

请回答2018投资置业的正确打开方式

[复制链接]

28

主题

28

帖子

96

积分

管理员

Rank: 9Rank: 9Rank: 9

积分
96
发表于 2019-2-8 00:10:26 | 显示全部楼层 |阅读模式
  2018年过去了,这一年里接触到了很多想来泰国投资置业的朋友。

  一般我都会先问他们一个问题:

  你为什么想来泰国买房呢?

  几乎99%的人都会回答:

  来投资啊!

  应该说

  这个姿势是正确的

  回顾2018年,可以这么说,在2018年6月以前买到曼谷公寓的朋友已经躺着赚好钱了。

  为什么这么说?来看上面的2018年人民币对泰铢汇率走势图。

  可以看到在2018年上半年,人民币对泰铢的汇率基本在1块人民币兑泰铢的区间波动。在2018年6月中旬达到最高点。但下半年是一路下行,到了2019年1月9号,1块人民币兑换泰铢。

  也就是说:如果一个中国来的购房者,在2018年6月之前完成了买房过程,并支付了房款后。由于泰铢对人民币的升值,到了2019年1月,Ta持有的的曼谷公寓,即使房价不涨,其价值换算成人民币,也会升值,最多可能升值7个百分点。

  大约在3、5年前,在国内的中产阶层人群中流传着一句话:跑赢通胀!

  这几年的实践证明下来,你跑赢了没有!?

  最近几年在国内买房的,背着沉重的房贷,在国内一线城市去年的房价走势如何呢?以上海为例:

  这是来自安居客的数据,去年二月份到今年一月份的上海房价走势图。最近屡屡听到在上海原来8、900百万的二手房,不挂低个100万,连来看房的都没有。

  股市的表现怎么样呢?为了避免闹心,我就不放图了。根据Wind的数据,2018年。上证综指跌去,深圳成指跌去。中国股民人均亏损10万元。

  P2P神马的我就不说了,去年暴雷的有多少?

  所以,关起门来想跑赢通胀的小中产们(包括一些富人),收起你们的这种妄念吧。如果把自己的投资思维仅仅局限在国内楼市、股市这些传统模式上,你休想跑赢通胀,就算你机关算尽,你能跑得过货币增发放水的速度?你能抗的过经济大势?

  所以,我们赞赏那些早早的有勇气走出来,率先在相对安全的地方进行国际化资产配置的朋友。事实证明:在2018年配置了曼谷优质公寓资产的朋友,首先扛过了人民币贬值的风险,已经取得了国际化资产的增值。

  更何况,除了汇率因素推动的资产增值以外。在2018年,根据数据统计,曼谷市场推出的中端公寓的平均售价从每平方米130,600泰铢上涨%至每平方米140,600泰铢。市中心平均的房价市场创下历史最高纪录,价格上升10%至231,000泰铢每平方米,曼谷临近市区和市郊外围平均房价上升7%至每平方米113,200泰铢,外围地段上涨1%至73,500泰铢每平方米。如果来自中国的投资者2018年购入的是曼谷市区地段的公寓项目,房价本身的增值部分收益大约在7%-10%左右。

  勇于资产出海,构筑自己国际化的人生,是一个明智的抉择。但我们在接触国内来的投资曼谷公寓的朋友时,也发现大家有时候还是会踏入一些误区。在此跟大家探讨一下。希望大家在来曼谷投资买房前,先问自己几个问题。

  01

  问题一:自觉还是跟风风?

  投资,尤其是海外投资是一项重大决策。这可不是像几个女生互相招呼一下一起上厕所那种小事。但我们有时候问来咨询的朋友:你为什么要买曼谷的公寓?

  他们回答:我朋友觉得曼谷的公寓好,叫我一起买。或者说:我朋友看中了一个项目,觉得好,叫我也来买。

  我们觉得这个姿势不太正确啊。海外投资是一项需要搜集大量信息,经过独立思考再做出的决策。切忌跟风,您的朋友和您的经济状况、个人偏好、投资目的未必相同。而且您的朋友做的具体决策也未必一定是明智的,如果您的朋友被忽悠买了一个不太灵光的楼盘,您是不是也一起入坑呢?

  我们希望客户在决定来曼谷买房投资前,至少了解过泰国买房的流程和相关法规,对曼谷的城市区位有大致了解,对曼谷公寓的基本行情价位也有初步概念。如果您现在对以上这些问题还不清楚也没关系,花上一点时间,读一下我们公众号以前发布过的几篇文章就可以迅速充电了。

  五张图让你看懂曼谷房产投资(曼谷看房记1)

  曼谷公寓我们不一样

  今天你有没有被这篇文章刷屏

  曼谷客昆哥2018一季度曼谷楼市报告

  曼谷客昆哥2018二季度曼谷楼市报告

  曼谷客昆哥2018三季度曼谷楼市报告

  02

  问题二:投资还是投机?

  虽然99%的朋友都会回答我来曼谷买房是为了投资。但是,也许是近几年国内的楼市投资泡沫太凶猛了。很多朋友还是不可避免的把在国内做房产投机的一些思维方式带了过来。

  有这么几种表现方式:

  第一,炒楼花

  曼谷的公寓可不可以炒楼花呢?从理论上是可以的,因为在房子交付前,您可以随时很方便的把房子转售。只需要和下家以及开发商一道签一个三方协议即可。也基本没什么费用,顶多只需付一笔更名费即可。但是,除非是特别稀缺的地段的公寓,特别稀缺的房型,然后你的心理价位也不是特别高。这样的炒楼花行动才有稍大一点的可能性成功。而且随着交付期越临近,转售的可能性越小。因为下家的付款压力会越来越大。

  第二,交房前转售

  曼谷公寓的交房期一般是2年左右,有的还会更长一点。付款方式一般是在签约前支付20-30%房款,70-80%的房款在交房前支付。有些国内来的购房者没有充分考虑自己的资金实力,因为前面的首付比较少,而不考虑最后的尾款的支付能力。或者是寄希望于在交房前脱手转售。但正如上面所说的,越到交房前,这种转售的可能性越小。因为有可能和你购买同一栋楼的购房者中也有不少和你有同样想法的人,到时候大量抛售的房子出现在市场上,你说除了竞相压价以外还有什么方法能出手呢?而且大减价也未必一定能出手的。因为如果是一个周边还不断有新盘出现的地段的话,潜在的购房者完全可以去买差不多位置的新盘。

  第三,急于看到房价涨,急于快速变现

  曾经有人问我:曼谷的二手房市场是不是不活跃啊?我买了曼谷公寓收房后抛不掉怎么办?

  首先曼谷的公寓市场是一个稳定向上发展的市场,从30年来的市场数据就可以看出。曼谷的房产市场是不会像国内一线城市近几年那样疯涨的,如果出现这种情况我也劝你不要来曼谷买房了。从二手房市场来说,目前的状况有点像上海的二手房市场12、3年前的状况,因为新房还在不断出现,二手房市场自然没有那么火热。在上海、北京,这些年市区范围内几乎没有新房了,因为几乎没有可开发的土地了,现在大约四分之三的房产交易都是二手房。而在目前的曼谷,情况可能正相反。所以说,如果你在现在来看曼谷的公寓二手房市场,那当然是没有那么活跃的,但如果把眼光放长,看5年,10年以后,尤其是在市区黄金地段的二手房市场,那还是很有空间的。因为,土地的资源在这些地段已经几乎被消耗光了。几乎没有造新盘的可能,那些求地段的后来购房者自然会把眼光转向二手房,那个时候的市场活跃度和价格水平自然会到一个你满意的程度。所以,我们劝国内来的购房者,你要有这个耐心,至少能持有曼谷公寓5年以上的准备,在这个逐年稳定增长的市场中,才能最后享受到满意的增值收益。

  03

  投资还是自住?

  你知道买房投资和自住有什么区别吗?我们发现国内来的购房者往往嘴上说的我是来买房投资,但真正到了选楼盘的时候,往往不自觉的有一种代入感,把自住和投资混在一起考虑。

  我们认为,您要是真来投资买房。取得投资收益的途径无非一是出租,二是将来到了合适价位出售。那您是不是应该从客户的角度来考虑选择房子而不是您个人的喜好呢?首先第一层的客户应该就是您将来出租的时候的租户吧?和国内不一样,您的租客一般不太会是中国人。在曼谷,租房的主力是外国人,以日本人和欧美人为主。所以如果想尽快出租,那首先在地段上要选这些人群喜欢居住的地段,房型、内部装修、公寓的公共设施也要考虑他们的偏好,而不是您自己的。比如说有些国人在国内选房的偏好,诸如朝向、厨房、层高等等,在国人看来也许是问题,在您的潜在客户这里可能都不是问题。所以,在选房的时候,少一点自己的代入感,少一点在国内的习惯偏好,多一些从潜在客户角度的考虑,这才是真正的投资者的思维。

  另外,我们也注意到。其实在曼谷的公寓市场上还有另外一类潜在租房者,就是泰国人,尤其是曼漂一族。因为曼谷是泰国唯一的大城市,泰国年轻人要寻找发展机会,唯一的目的地就是曼谷。这不像中国,年轻人至少还有北上广深等几个城市可以选择。曼漂一族的租房市场其实很大,如果购入交通方便、总价不高/配套齐全的公寓,其实投资价值也很高。如果您想了解这方面的投资机会,欢迎加曼谷客小助理的微信。

  综上所述,2018年的市场已经证明了能够放眼境外,果断进行国际化资产配置的先行者已经以全新思维方式打破了在国内不可能跑赢通胀的魔咒。但对于初涉海外资产配置的国内投资者来说,还需要认真思考上面提到的几个问题,这才是在海外投资成功的正确打开方式。

回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

Archiver|手机版|小黑屋|泰国房产论坛

GMT+8, 2019-2-18 18:51 , Processed in 0.070245 second(s), 18 queries .

Powered by Discuz! X3.4

© 2001-2017 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表